23.08.2023
Nejsme Amerika, rádi chodíme do práce a při nakupování nedáme dopustit na živý kontakt. Fondy zaměřené na maloobchodní centra a kancelářské budovy zažívají poslední roky v regionu střední Evropy velmi dobré období. Krizím navzdory.
Development komerčních realit v Česku už je zralý. Trh se zahušťuje a to přináší nové příležitosti. Maloobchodní centra už se skoro nestavějí, nové shopping mally vznikají jednou za dva tři roky.
„Letos se ještě očekávalo, že se na pražský kancelářský trh dostane asi 130 tisíc metrů čtverečních nových ploch. Nakonec to vypadá, že to bude jen 90 tisíc. V příštích letech to nebude ani 50 procent toho, co se tu stavělo před 10 lety,“ tvrdí Jiří Hrbáček, portfolio manažer realitních fondů Wood & Company.
To platí pro celý region, kam tyto fondy investují, tedy od Bratislavy přes Prahu po Varšavu. Jen v Praze nebyl za posledních devět měsíců rozestavěný ani jeden kancelářský projekt. Podle Hrbáčka jsme v regionu, který je plný velmi zajímavých možností. Na rozdíl od západních trhů.
„Retailový podfond a jeho eurová třída měl loni výnos přes 17 procent, u korunové třídy to bylo přes 21 procent. Office podfond měl v korunové třídě přes 14 procent,“ tvrdí manažer fondů. Na důvody se podívejme v širším kontextu.
Střed Evropy zažívá růst
Nemá smysl srovnávat situaci v maloobchodních centrech nebo v kancelářských budovách se západní Evropou, Velkou Británií, nebo dokonce Spojenými státy. Střední Evropa prochází zcela jiným vývojem.
Například v USA mají v oblasti maloobchodních center třikrát více metrů na hlavu než v našem regionu. „To, že byl v USA maloobchod v posledních šesti až sedmi letech v nepříznivém světle, nemusí automaticky znamenat to samé pro střední Evropu. Globálně se komerční reality vyvíjejí jinak. U kanceláří je to také diametrálně odlišná situace. Ve Spojených státech mají po covidu sotva 50procentní návratnost lidí do kanceláří, to ve střední Evropě neplatí a my jsme za to rádi,“ argumentuje portfolio manažer realitních fondů.
Stejně tak HDP západní Evropy už neroste tak rychle. Průměrný růst HDP ve střední Evropě byl podle Hrbáčka za dekádu dvakrát až třikrát vyšší. Polsko nezaznamenalo za posledních 12 let pokles, dokonce ani v době covidu. Proč tomu tak je? Do velké míry proto, že byl u nás trh dlouho zabrzděný.
Třeba nájemné v komerčních budovách bylo podle Hrbáčka dlouho nezdravě deformované. „V Praze se od roku 2008 dvanáct let nehnulo. Na prémiové budovy bylo až do roku 2020 v průměru 21 až 22 eur za čtvereční metr za měsíc. To nebylo normální. Vezměte si, kam se za tu dobu posunuly jiné náklady nebo cena práce. Dnes už je srovnatelné nájemné za 27 eur za metr čtvereční a více,“ připomíná. Realitní fondy jdou v našem regionu podle Hrbáčka nahoru z více důvodů. Staví se málo a dráž, poptávka je stále silná, nájmy rostou. Cena financování se sice prudce zvýšila, inflační doložky, které mají podepsané nájemci, ale tlačí nájmy nahoru.
„Když to dáte všechno dohromady, tak za poslední dva roky vzrostlo nájemné u pražských kanceláří o 15 až 18 procent. U retailu je to podobné, tam navíc zažíváme historicky nejmenší neobsazenost. V současnosti jsou to necelá čtyři procenta,“ přidává do výčtu manažer s více než třicetiletou zkušeností v investicích.
Růst krizi navzdory
Jistou výhodu mají realitní fondy Wood & Company v tom, že se neženou za nejprémiovějšími nemovitostmi. „Nedržíme aktiva prémiových nemovitostí typu Palladia,“ prohlašuje Hrbáček ze zasedačky firmy, která sídlí v horních patrech nad nákupním centrem Palladium. „Je tam velká konkurence opravdu velkých a velmi silných hráčů, jako jsou německé pojišťovny a podobně. Ti mají úplně jiné financování a jinou sílu než my. Náš segment jsou budovy kategorie A až B+. Nekupujeme ani nové budovy. Ideální je, když projdou alespoň pětiletým cyklem, abychom viděli, co opravdu umějí,“ tvrdí manažer, který má v portfoliu například pražskou Galerii Harfa nebo Centrum Krakov, případně bratislavský Aupark.
Klíč k úspěšnému portfoliu vidí Hrbáček také v jeho dostatečné diverzifikaci. „Máme rádi budovy, kde je alespoň 20 až 30 nájemních smluv. Nechceme takzvané single tenanty. Riziko, že odejde jeden dominantní nájemce, je pro nás příliš velké.“
Recept na úspěch je podle Hrbáčka v zásadě jednoduchý: „Důležité je mít v pořádku fundamenty a starat se o ně i o nájemníky v budovách. Základem je také dobrý investiční model, držet strategii, udržovat likviditu a držet se rozumného zadlužení.“ Pak umí fond čelit i krizím, jaké nás v minulých letech zasáhly.
„Jsem v byznysu financí a investic skoro 35 let. A jestli platí nějaké základní pravidlo, tak to, že něco vám realita vždy bere a něco vám dává. Správnou strategií je využít plusy a oslabit co nejvíce minusy nebo s nimi umět pracovat. Nedovolit jim, aby narušily dlouhodobý obchodně investiční model,“ tvrdí Hrbáček.
V letech před covidem zažívali časy levného a dostupného financování, ale ty jsou pryč. „Vedlo to k vyloženě nezdravým až zvráceným jevům jako zápornému úročení peněz v bankách. Za tohle umělé ohnutí na jednu stranu teď platíme nárůstem základních úrokových sazeb, vysokou inflací i nervozitou na trhu. Teď potřebujeme stabilizaci,“ tvrdí.
Značně zvýšené náklady na financování jsou podle něj velká výzva, ale dá se s ní pracovat, zvlášť pokud výnosům pomáhají například inflační doložky zakotvené ve smlouvách s nájemci. Úvěr u banky je podle Hrbáčka pořád nejvýhodnějším způsobem financování.
„Úvěr za 4,5 až 5 procent p. a. se na yield, tedy výnosnost 7 až 8 procent ročně, pořád vyplatí. Věřím ale, že jsme na vrcholu a výš s úvěry už banky nepůjdou. I když není nepravděpodobné, že Evropská centrální banka udělá ještě jeden hike (zvýšení sazeb, pozn. red.). Troufám si skromně odhadovat, že do tří let se cena financování ustálí kolem čtyř procent,“ predikuje.
Co ho k tomuto přesvědčení vede? Především zkušenosti a střízlivý optimismus. Evropa podle Hrbáčka zatím nespadla do recese, naopak, směřuje ke stabilizaci. Německu i dalším významným zemím se daří lépe, než se předpokládalo.
„Došlo ke zmírnění inflace – i když si ještě musíme počkat, jestli to není krátkodobý výkyv. Ceny energií se usadily a už nás snad nepřekvapí, nezaměstnanost je na minimu. Válečný konflikt už jsme přijali jako fakt a smířili jsme se s krutou realitou, že neskončí za měsíc, ale budeme se s ním muset naučit žít.“ To vše prý vypovídá o postupné stabilizaci trhu.
Lidi chtějí kámen
Realitním, zejména těm maloobchodním fondům, hraje do karet i post-covidová skepse v oblasti e-commerce. „Čekali jsme, že se lidi po covidu budou postupně vracet ke kamenným obchodům, ale nikdo jsme netušili, že to půjde tak rychle. Z hlediska návštěvnosti jsme na stejných číslech jako před covidem, obchodníci zažívají nárůst tržeb o 25 až 30 procent oproti roku 2019, velkou roli v tom hraje samozřejmě inflace,“ přihazuje statistiky Hrbáček.
Teprve dnes, po covidovém boomu, podle Hrbáčka vidíme, kolik e-commerce firem je skutečně ziskových, ztrátových a kolik jich bojuje o to, aby se dostaly do černých čísel. „Přitom každý úspěšný velký retailer má dnes několik distribučních kanálů. Ty základní jsou kamenné obchody a e-commerce. V tom je cesta, na kterou se mimochodem už víc než před rokem vydal Jeff Bezos s Amazonem. Poděkoval všem za ohromný úspěch největší světové e-commerce platformy a oznámil, že budoucnost je v propojení s kamennými obchody.“
Pokud jde o statistiky, Češi měli i díky covidu našetřeno dost peněz, k tomu dostali daňovou reformou a zrušením superhrubé mzdy další benefit: 100 miliard korun. „Duben a květen 2022 tak byly z hlediska návratu do kamenných prodejen extrémně silné měsíce.“
Co se týče problematiky energetických úspor na provozovaných budovách, zastává Wood & Company racionální přístup. „Jednoznačně se hlásíme k zelené iniciativě. Každý člověk chce dýchat zdravý vzduch, chce žít úsporněji, nechce být závislý na agresivním nepřátelském státu. My se podle toho chováme. Ale ne proto, že nám to někdo nařizuje, ale protože je to racionální. Nesnažíme se tedy být sytě zelení, stačí nám světle zelená. Jdeme svou cestou, věříme v postupnou evoluci,“ uzavírá Hrbáček.
Zdroj: Peníze.cz, Wood & Company
